Fenntartható életközösség

Napjainkban egyre többet hallunk a fenntarthatóságról. A környezetvédelem a lakosság körében is népszerű téma.

Az öko tudatosság főleg a fiatalabb korosztály körében terjed. Nagyon sokat teszünk ennek érdekében ha a boltban való mindennapi vásárlásaink alkalmával a zöldség gyümölcs vásárlásakor nem a kihelyezett nylonzacskót hanem újrahasznosítható textil zsákot használunk.

Hogyan mutatkozik meg ez a társasházaknál?

A szolgáltató cégek közt egyre több az elektronikus számlázási lehetőség. Ha elektronikusan töltjük le s számítógépünkre a bankszámlakivonatot már sokat teszünk az ökotudatosságért.

A lakosság körében egyre többen használnak elektromos autót.

Gyakori hogy a társasházaknál elektromos töltésre alkalmas pontot alakítanak ki .

Az energiamegtakarítást eredményező beruházások megvalósulása egyre gyakoribb jelenség. Legyen szó szigetelésről vagy régi,elavult nyílászáró cseréjéről

A lakóközösségeknél nagyon nehéz egy ilyen felújítást megvalósítani.

Igaz ugyan hogy egy szigetelt nyílászáró esetén kb. 30%-os energiamegtakarítás érhető el, viszont az ilyen jellegű kiadásokat nagyon nehéz finanszírozni.

NEM BIZTOS HOGY AZ OLCSÓBB A JOBB

A közös képviselő nagyobb felújítások előtt mindig több árajánlatot kér be, amit aztán a tulajdonosokkal közgyűlésen ismertet. Napjainkban az emelkedő árak mellett ha egy társasházi tetőszigetelésnél egy kicsit drágább de jobb minőségű, korszerű technológiával készült anyag nagyobb energiamegtakarítást eredményez mint az olcsóbb árkategóriájú.

Fontos tudni, hogy a házaknál a tetőn keresztül távozik a legtöbb hőmennyiség. Ezért általában aki nem a legfelső emeleten lakik az azt gondolhatja, hogy egy tető szigetelés csak a fenti lakásnak kedvez.

Azért is nehéz egy ilyen munkát megcsináltatnia a közös képviselőnek, mert ezek a felújítások már minősített szavazati arányhoz vannak kötve jogszabály szerint. Egy ilyen beruházásnál minden lakás értéke megnő. Inkább vesznek lakást az emberek egy olyan társasházban ahol bármilyen energiahatékonyságot eredményező munkát már megcsináltatott a társasház.

Befektetésnek is inkább megvesznek egy olyan társasházi lakást, ahol a közös költséget nem arra kell költeni, hogy állandóan foltozgassák a tetőt mert a legfelső szinti tulajdonosok folyamatosan áznak.

Sokszor tapasztalom, hogy az emberek nagy része előbb valósít meg egy energiamegtakarítást eredményező beruházást a lakásában mint a társasházban ahol él. Ennek az az oka, hogy javarészt a tulajdonosok azt hiszik, hogy csak akkor spórolnak ha ők érzik azt a saját pénztárcájukon. Észrevehetik ezt azon is hogy nap mint nap szembesülnek azzal hogy kisebb intenzitással elég fűteniük hogy meg legyen a komfortérzetük.

A társasházi közös tulajdon használata.

 A társasházi közös tulajdonba tartozik jellemzően a pince vagy a közös tároló,mosókonyha babakocsitároló. Ezek a helyiségek mára már funkciójukat vesztették. Többnyire ezeket különböző használaton kívüli dolgok tárolására használják. 

A tulajdonosok között a vita akkor kezdődik amikor valaki annyira telepakolja a tárolókat, hogy a szomszédja már szinte semmit nem tud odarakni.Ilyenkor a tulajdonosok a ház belső szabályrendszerei közt megállapítják hogyan fogják használni azokat a helyiségeket. Van olyan ház ahol ezeket a tárolókat a lakások közt felosztották és minden lakáshoz tartozik egy elkerített tárolórész.Olyan is lézeik - és ezt egyszerűbb megvalósítani a tulajdonosoknak - hogy valamely lakó kijelöli a területek nagyságát egy színes ragasztószalaggal.  A lehetőségek végtelenek. 

A fontos, hogy a tárolókat mindig úgy használjuk,hogy lakótársaink is oda tudjanak pakolni.

De mit is tehetünk, ha valaki nem megfelelően használja a közös területet? Erről egy következő cikkemben fogok írni.

Beázott a lakásom és mit tehet ilyenkor a közös képviselő?

 Korábbi cikkemben olvasd el itt már írtam a felújítások lehetséges  anyagi vonzatairól. Most azonban a technikai háttérről szeretnék egy kis információt adni a kedves olvasóimnak. 

A felújítás, akár vízvezetékrendszerről vagy tető felújításról van szó, az előkészületek igen szerteágazóak lehetnek. A napokban történt egy érdekes szakmai eset. 

Képzeljünk el egy teljesen átlagos, négyemeletes társasházat, amely két lépcsőházból áll. A legfelső szinten lakók több ízben is jelezték hogy beázik a lakásuk,de már olyan szinten,hogy a falak penészesedtek, a vakolat omladozott. A korábbi közös képviselők megtekintették ugyan a problémát a lakásokban ahonnan jeleztek a lakók, de azzal nem orvosolták a problémát. 

Sok idő telt el, közös képviselők jöttek-mentek a háznál de a tető állapota nem javult. 

A jelenlegi képviselő megtekintette a tetőt és azzal szembesült, hogy a két lépcsőházi tetőrész el van zárva egymástól. A tetőfeljárás csak az egyik lépcsőházban adott. 

Ha nem lehet megközelíteni a problémás helyet akkor hogyan lehetne egy tetőfelújítást elkezdeni?

A válasz egyszerű először is a területre a bejárást kell biztosítani. 

A legfölső emeleti tulajdonosok beázása  a tetőn levő csapadékvíz elvezető  problémájából is adódhat.

Persze ha a társasház nem takarékoskodott a felújítások finanszírozása érdekében akkor nem is csináltathat a közös képvisleő semmit.  Lehet, hogy azért nem "csinál semmit" mert pénz hiányában nem  tudja megtenni azt  amivel a közgyűlés megbízza őt. A felújításoknak viszont jogszabályi megkötései is vannak.  De erről egy következő cikkemben lesz szó.

Beázott a lakásom. Lehet a szomszédtól?Mit tegyek?

A társasházak állapota folyamatosan romlik.  Országszerte  a társasházaknak a közös költség mértéke csak a ház rendszeres rezsi kiadásaira elegendő. Mi történik ha adódik egy rendkívüli kiadás.  

Szerencsés esetben a ház rendelkezik biztosítással. Bejelentjük a közös képviselőnek aki megcsináltatja és számlát kér róla,majd bejelentik a biztosítónak. Akkor még felmerül az a kérdés hogy vajon az adott káreseményt téríti e a biztosító?  Mielőtt a munka megrendelése megtörténik mindig tájékozódjunk a biztosítási feltételekről.

Azonban mi történik ha a társasháznak nincsen biztosítása? 

Ha a helyreállítást a társasház a közös költség befizetéseiből nem tudja finanszírozni,akkor a ház tartalékaihoz kell nyúlni, ha előrelátóan gondoskodtak ilyen összegről.

Számtalan olyan ház létezik ahol a közös költség nem tud fedezni egy biztosítást, sem egy váratlan kiadást. Az már csak tetőzi a helyzetet ha a lakók nem fogadják el a közös költség emelést. Ilyenkor nincs mit tenni, mint egyedi célbefizetéseket írni elő. 

Ha nem fizeti valaki mit tehetünk?

A ház csak akkor tudja megcsináltatni a felújítást ha az összes előírt célbefizetés befizetésre kerül. Az egyéni célbefizetéseket közgyűlési határozatban kell rögzíteni. A lakóknak egységesen el kell dönteniük hogy mi az a határidő amíg ezeket a befizetéseket teljesíteni kell.

Ha minden kész akkor miután a megfelelő árajánlatot megtaláltuk, lehet kezdeni a felújítási munkát. 

  

 

Hogyan védekezhetünk a csalások ellen?

Egy általam kezelt társasháznál hirtelen lett szükség a csatorna tisztítására. Az egyik lakó kifizette a munkáról a számlát, annak ellenére, hogy a társasház nem rendelte meg a munkát. A közös képviselőt csak utólagosan értesült a munkálatról. 

A lakó az internethez fordult segítségért. Onnan kiváasztott egy duguláselhárítássasl foglalkozó céget és felhívta azokat. A diszpécser hölgy udvariasan felvette a problémát és megnyugtatta a lakót hogy küldi az illetékes szerelőt. Meg is érkezett a szerelő . Állítólag el is végezte a munkát, bár ezt "elfelejtette" ledokumentálni vagyis jegyzőkönyvet felvenni a duguláselhárítás tényéről. Tehát nem tudja igazolni hogy elvégezte a munkát. Mikor kiállította a számlát, közölte a lakóval, hogy el nem megy a lakásból amíg a lakó át nem utalja neki a kiszámlázott összeget. Így mivel a szerelők ketten voltak a lakó egy kicsit megijedt és átutalta az összeget.

Azonban, hogy a számla túlárazott volt. Amikor azonban emiatt panaszt tett a közös képviselő, akkor nem jelentkezett a korábban oly udvarias diszpécser hölgy. 

Sajnos napjainkban nagyon sok hasonló átverések történnek. Gyakran az ilyen csalóknak az idősebb lakók esnek áldozatul. A fenti példánál a hétvégi felárra hivatkozott a "szerelő"

Tanácsos tehát olyan szerelőt hívni aki már korábban dolgozott nálunk, illetve megbízunk benne mert valaki ajánlotta. Ha közös tulajdonú terület meghibásodásáról van szó, akkor MINDEN ESETBEN ÉRTESÍTSÜK A KÖZÖS KÉPVISELŐT.

Soha ne fogadjuk a kiérkező szerelőt egyedül a lakásunkban, ha az számunkra ismeretlen.

 Sokszor keresnek meg tulajdonosok azzal a kérdéssel,hogy mit lehet tenni ha az egyik tulajdonos teljesen kisajátítja a közös helyiséget ezért mások egyáltalán nem tudják azt használni.

Ez olyasmi eset mintha lenne egy családi házunk de nem tudunk bemenni és használni azt mert a szomszéd bizonyíthatóan elbarikádozta azt.

Nem egy társasháznál találkozom olyannal, hogy a mindennepok során felhalmozott, használaton kívüli dogokat a közös tárolóban halmoznak fel. Igaz, hogy erre valóak azok a helyiségek. Azonban célszerű valamilyen módon kialakítani bennük olyan rekeszeket amik az egyes lakásokhoz tartoznak. Ha nincsen erre lehetőség, akkor egyszerűen ki kell jelölni a használható területeket.

Fontos azonban hogy ezeket a társasház Szervezeti és Működési Szabályzatában rögzítsük le. 

A társasházban a saját lakásunkon túl minden közös tulajdonú részből megilleti egy rész a tuldjonosokat. Ezt a részt hívjuk tulajdoni hányadnak. 

Ha ezt bármi okból nem tudjuk használni akkor birtokháborítási pert lehet kezdeményezni.

Ilyenkor az illetékes jegyzőnél kell kezdeményezni az eljárást.

Vannak olyan helyzetek amikor összetévesztik a birtokbaadást a tulajdonjog keletkezésével. 

Előfordult már, hogy a lakásnak két tulajodnosa volt. Az egyik tulajdonos kizárta a lakás használatából a másikat. 

Ekkor tette fel a tulajdonos a kérdést "Nem is használtam a lakást, akkor miért fizzessem a közös költ:séget?"

A közös költség alapja a tulajdoni hányad. Ezért amikor tulajdonába kerül valakinek az ingatlanja a földhivatali nyilvántartásban, onnantól kell fizetnie a közös költséget.

Nincsen ebben az esetben jelentősége annak, hogy a lakást ki és mikor használta. Tehát ha valaki megvesz egy ingatlant, számolni kell a közös költség fizetési kötelezettséggel a tulajdon keletkezésének időpontjától kezdődően.

 

Társasházak napjainkban 

 

Jelenleg közel 4,4 millió a lakások száma a társasházakban. Elterjedésük a modern élet kialakulásának velejárója. Amikor munkahelyek és a jobb élet reményében megkezdődött a tömeges áramlás a városokba, megnövekedett a lakások iránti igény is. Az új lakásokat természetesen valamilyen szervezett, egységes formába kellett tömöríteni.  

1924-ben megalkották az első jogi szabályozást a társasházakra vonatkozóan. Ez még csak egy törvénycikk formájában működött. Azóta a törvényi szabályozás sokat változott. 

 

Hogyan döntenek a társasházaknál? 

 A társasházak a képviseletükre közös képviselőt vagy intéző bizottságot hozhatnak létre. A közös képviselő hajtatja végre azokat a döntéseket miket a tulajdonosok a közgyűléseken hoznak. Tehát a társasházakban a tulajdonosokból álló közgyűlés hozza a döntéseket.  

De akkor ki ellenőrzi a közös képviselő gazdálkodását?  

Be kell látni, hogy igen kaotikus helyzetek alakulnának ki, ha minden tulajdonos külön-külön ellenőrizné a gazdálkodást. Ezért a tulajdonosok megválasztanak maguk közül minimum 3 főt, akiket megbíznak a gazdálkodás rendszeres ellenőrzésével.  

Ez a bizottság a Számvizsgáló Bizottság, amely az ellenőrzések alkalmával jegyzőkönyvet készít. Így a társasházak gazdálkodása átláthatóvá vált a tulajdonosok számára is.