Ismerkedjünk tovább a társasházak belső szabályozottságaival.

Minden társasház egyedi sajátosságokkal rendelkezik, viszont vannak belső szabályaik.

Ezeket azért fontos meghatározni, mert a későbbiekben ezek szerint fog működni a társasház. A korábbiakban az Alapító Okiratról lehetett olvasni. Ebben főként a tulajdonviszonyokat határozzák meg a tulajdonosok.

Emellett a jogszabályi előírások alapján minden társasháznak létre kell hoznia egy olyan belső szabályzatot amit Szervezeti és Működési Szabályzatnak nevezünk. Ennek az elfogadásához nem elég egy megismételt közgyűlés. Kötelező tartalmi elemei vannak ugyan ,de ezek mellett is lehet különböző dolgokat rögzíteni. Ezek a tulajdonosok előzetes javaslataik alapján kerülnek bele.

Ezek ellenére nem is olyan régen történt egy belvárosi társasháznál, hogy a közös képviselő a tulajdonosok véleményit és javaslatait figyelmen kívül hagyva állította össze a ház szabályzatát.

A Szmsz elkészítéséhez nem szükséges ügyvédi ellenjegyzés. Ennek ellenére az említett közös képviselő jogásszal irata azt meg. Természetesen ez költsége volt az adott társasháznak. Kérdés az hogy ki fizeti ezt a költséget?

Ez egyfajta választott költsége a társasháznak, amit jogszabály szerint a tulajdonosoknak kell eldönteniük, hogy vállalják e vagy sem. Ezért nem szabad azt egyértelműen a társasházra terhelni.

Álláspontom szerint az érintett tulajdonosok elgondokozhatnak azon hogy az általuk fel nem vállalt kiadást visszaperlik attól aki ezt okozta.

Nagyon fontos hogy a Szervezeti és Működési szabályzatban szereplő témákró a lehető legnagyobb részletességgel és ismeretek birtokában döntsenek a tulajdonosok.

A gyakorlatban erről egy rendes közgyűlést célszerű összehívni és ott megvitatni azokat a témákat amiket a tulajdonosok szeretnének ebbe belevenni.

Nem lehet erre egy sablont alkalmazni, mert minden háznál más és más szabályrendszert szükséges megalkotni.

Ennek elkészítéséhez mindenféleképp javaslom, hogy szakmailag hozzáértő segítséget vegyen igénybe a társasház.

Tároló a társasházban 2.

 

Az előző cikkben ígértem,hogy a társasház „alapbibliájáról” fogok írni. Íme:

Amikor úgy dönt egy lakóközösség,hogy társasházat alapít , akkor egy jelentős elhatározásra jut.

Ezt a fontos döntést kellően le kell dokumentálni és nagyon sok mindent kell meghatározni.

Az ilyenkor létrehozott alapító okiratban – ez az alapja minden társasháznak – kell körülhatárolni a tulajdonviszonyokat. Meg kell határozni konkrétan mi az ami közös tulajdonba kerül és mi az ami nem. Konkrétan ki kell térni a tartószerkezetekre. Kérdés szokott lenni hogy az erkélyekhez tartozó virágládákat a lakás tulajdonos vagy a ház festesse le. 

Aki társasházban él az tudja igazán hogy milyen nehéz ott egy talpalatnyi zöld felületet kialakítni.

Néha még ezt is korlátozni akarják! - mesélik a tulajdonosok

 Ha a virágláda tartószerkezet  akkor nincs vitás kérdés,hiszen azok  kizárólagosan közös tulajdonba tartoznak.Ha azonban a az erkélyhez tartozik a virágláda, a belső falait a tulajdonosnak kell lefestetnie. 

Más kérdés hogy a megfelelő karbantartásáról ki gondoskodik (szigetelés)

Ebben az esetben, álláspontom szerint meg kell győződni arról hogy az erkély a lakáshoz tartozik e. Véleményem szerint a mindenféle belső karbantartásról a tulajdonos köteles gondoskodni. Hiszen a az erkély padozatát is a tulajdonos burkolja le a saját költségén.

Ellenben ha az erkély vakolata kívülről nagyon omladozik, akkor azt a társasháznak a havonta befolyó közös költségből kell fedeznie.

A ház másik alapszabályzata a Szervezeti és Működési Szabályzat. Erről a következőekben lesz szó.

Tároló a társasházban 1.

 

A társasházban a közös tulajdonviszonyokat a a társasház „alap bibliájában” kell meghatározni. (erről a következő cikkben lesz szó)

Sajnos a bérházakban igen kevés a hely a nem gyakran használt cuccok tárolására.

Ezért találták ki a közös tárolókat a társasházakban. Ezek a tárolók a társasházak alapbibliája szerint közös tulajdonba tartoznak.

Ennek ellenére sajnos gyakori eset,hogy 1-2 tulajdonos olyan sok mindent tárol ott, hogy a többi tulajdonostársának már nem jut ott hely, és így a ritkábban használt cuccait pl kerékpár nem tudja hova rakni..

Igaz lehet azt mondani, hogy de hát az tárolás céljára van létesítve ezért tartom ott a már régen kiselejtezett bútoraimat. Sokszor még olyan dolgokat is tárolnak ott amiknek a tulajdonosa már régen elköltözött.

Az ingatlanhoz alapesetben tartozik egy közös tulajdoni hányad. Ez azt jelenti hogy a közös tulajdonból bizonyos részt birtokolhatunk.

Azonban azoknak, akik nem tudják a közös tulajdont használni, a tulajdonosi jogaik sérülnek, hiszen korlátozzák őket annak a gyakorlásában. A Ptk ugyanis egyértelműen meghatározza, hogy közös tulajdon esetén minden tulajdonos a tulajdoni hányadának mértékéig használhatja a dolgot. Mit lehet ilyenkor tenni?

Lehetőség van egy birtokvédelmi eljárás kezdeményezésére. Mivel a társasházak feletti törvényességi felügyeletet jelenleg a területileg illetékes jegyző gyakorolja.

Ám ne szaladjunk ennyire előre.

Mielőtt jogi eljárást kezdeményeznénk, szólítsuk fel az illető tulajdonost írásban. Lehetőleg a többi tulajdonos aláírása is szerepeljen a levélen.

Szükség lesz erre az eljárás kezdeményezésekor.

 

Minek kössön a társasház biztosítást ha a lakóknak már van

Gyakran vetődik fel a közgyűléseken ez a kérdés a tulajdonosok részéről.

Sok esetben azon tulajdonosok akik társasházban élnek, a legnagyobb értékük a lakásuk.

Az emberiség történelme során a saját vagyontárgyának megóvása érdekében a lehető legjobban bebiztosította magát és vagyontárgyait.

A társasházakban a leggyakoribb káresemények közé tartoznak a csőtörések,tetőbeázások, ajtózár rongálások valamint az egyre gyakoribb lakástüzek.

Ha a káresemények bekövetkeztekor a helyreállítás költségeit teljesen vagy részlegesen megtéríti a biztosító akkor a felújítás anyagilag kevésbé terheli meg a lakóközösséget.

Gyakran előfordul,hogy valaki befektetés céljából vásárol egy ingatlant és az folyamatosan ázik,így romlik annak állapota, mert a háznak nincsen meg a helyreállításhoz szükséges anyagi fedezete.

Persze olyannal is találkozhatunk, hogy a legfelső szinten élő tulajdonos ázik a tető rossz állapota miatt és a víz ugye lefelé terjed ezért a földszinti lakónak is átvizesedhet a lakása.

Ezeket a példákat azért említem, mert attól függetlenül hogy hol él a tulajdonos mindenkinek közös érdeke hogy kössön a ház egy megfelelő biztosítást.

 

Csak épület vagy több annál?

A társasház fogalma nagyon összetett.

A társasház fogalmát a Társasházi törvény értelmező rendelkezései "

 „lakóépület és nem lakás céljára szolgáló épületként” definiálja a társasházakat.

A gyakorlatban a társasház a tulajdonosokból és a társasház tisztségviselőiből áll. Ezek a tisztségviselők a közös képviselő vagy az intézőbizottság tagjai, attól függően, hogy a társasház vezetéséről hogyan határoz a társasház az SZMSZ-ben.

Ők azokat a döntéseket hajtathatják végre amikről a tulajdonosokból álló közgyűlés dönt. Tehát a Társasházakat nem tekinthetjük pusztán egy fizikai lakóépületnek.

A számviteli törvény „egyéb gazdálkodó szervként” határozza meg a társasházakat. Ezek alapján a Társasház egy szervezet közösség, ami az ügyeinek intézésére közös képviselőt választ.

A Tht kimondja hogy a társasház a közösség neve alatt a közös tulajdonnal kapcsolatban perelhet és perelhető.

Ha azonban perelhet akkor egy szervezett egységnek kell tekinteni, mert egy fizikai épület önmaga nem perelhet.

A társasház tehát több mint egy fizikai épület.