Társasházak napjainkban 

 

Jelenleg közel 4,4 millió a lakások száma a társasházakban. Elterjedésük a modern élet kialakulásának velejárója. Amikor munkahelyek és a jobb élet reményében megkezdődött a tömeges áramlás a városokba, megnövekedett a lakások iránti igény is. Az új lakásokat természetesen valamilyen szervezett, egységes formába kellett tömöríteni.  

1924-ben megalkották az első jogi szabályozást a társasházakra vonatkozóan. Ez még csak egy törvénycikk formájában működött. Azóta a törvényi szabályozás sokat változott. 

 

Hogyan döntenek a társasházaknál? 

 A társasházak a képviseletükre közös képviselőt vagy intéző bizottságot hozhatnak létre. A közös képviselő hajtatja végre azokat a döntéseket miket a tulajdonosok a közgyűléseken hoznak. Tehát a társasházakban a tulajdonosokból álló közgyűlés hozza a döntéseket.  

De akkor ki ellenőrzi a közös képviselő gazdálkodását?  

Be kell látni, hogy igen kaotikus helyzetek alakulnának ki, ha minden tulajdonos külön-külön ellenőrizné a gazdálkodást. Ezért a tulajdonosok megválasztanak maguk közül minimum 3 főt, akiket megbíznak a gazdálkodás rendszeres ellenőrzésével.  

Ez a bizottság a Számvizsgáló Bizottság, amely az ellenőrzések alkalmával jegyzőkönyvet készít. Így a társasházak gazdálkodása átláthatóvá vált a tulajdonosok számára is.  

  

 

 

 

Minek kössön a társasház biztosítást ha a lakóknak már van .

Gyakran vetődik fel a közgyűléseken ez a kérdés a tulajdonosok részéről.

Sok esetben azon tulajdonosok akik társasházban élnek, a legnagyobb értékük a lakásuk.

Az emberiség történelme során a saját vagyontárgyának megóvása érdekében a lehető legjobban bebiztosította magát és vagyontárgyait.

A társasházakban a leggyakoribb káresemények közé tartoznak a csőtörések,tetőbeázások, ajtózár rongálások valamint az egyre gyakoribb lakástüzek.

Ha a káresemények bekövetkeztekor a helyreállítás költségeit teljesen vagy részlegesen megtéríti a biztosító akkor a felújítás anyagilag kevésbé terheli meg a lakóközösséget.

Gyakran előfordul,hogy valaki befektetés céljából vásárol egy ingatlant és az folyamatosan ázik,így romlik annak állapota, mert a háznak nincsen meg a helyreállításhoz szükséges anyagi fedezete.

Persze olyannal is találkozhatunk, hogy a legfelső szinten élő tulajdonos ázik a tető rossz állapota miatt és a víz ugye lefelé terjed ezért a földszinti lakónak is átvizesedhet a lakása.

Ezeket a példákat azért említem, mert attól függetlenül hogy hol él a tulajdonos mindenkinek közös érdeke, hogy kössön a ház egy megfelelő biztosítást.

 

A társasház fogalma nagyon összetett.

A jogszabály értelmező rendelkezései szerint :"lakóépület és nem lakás céljára szolgáló épület definiálja a társasházakat.

A gyakorlatban a társasház a tulajdonosokból és a társasház tisztségviselőiből áll. Ezek a tisztségviselők a közös képviselő vagy az intézőbizottság tagjai, attól függően, hogy a társasház vezetéséről hogyan határoz a társasház az SZMSZ-ben.

Ők azokat a döntéseket hajtathatják végre amikről a tulajdonosokból álló közgyűlés dönt. Tehát a Társasházakat nem tekinthetjük pusztán egy fizikai lakóépületnek. Valami többletről kell hogy szó legyen.

A társasház eszerint több mint egy fizikai.

 A társasházak helyzete a jövőben?

A jelenlegi ingatlanállomány ugyan elöregedett de 70%-uk vélhetően fennmarad a jövőben is. 

De mi lesz a maradék 30%-al? 

Akkor van szerncsés helyzetben egy társasház ha folyamatosan megvalósulnak  a szükséges felújítások, korszerűsítések , Minden ilyen munka megvalósulása esetén a benne lévő ingatlanok értéke is növekvést mutat. Mikor a közgyűléseken egy felújítás megvalósításáról döntenek a tulajdonosok, szem előtt kellene tartani azt is hogy bármiféle korszerűsítés esetén az ingatlanuk értéke magasabb lesz és a lakhatási körülmények élhetőbbek lesznek. Más a prioritás sorrendje a negyedik emeleten élő lakónál, mint a földszinti tulajdonosok esetén.

 

Ma közel 4 millió ember él társasházban . Kutatásaim alapján elmondható, hogy a Társasházakban sok esetben nem látják a tulajdonosok a korszerűsítések szükségességét . Sokan azt mondják "Majd az örökösök felújítják a társasházat." Ennek a nemtörődöm nézőpontnak  következtében romos, elöregedett tetőket, erkélyekről málló vakolathullásokat láthatunk ha megfigyeljük a társasházakat.

 Ha a takarékoskodások folyamatosak egy-egy társasháznál akkor a felújításokat korszerűsítéseket is szükség szerint el lehetne végeztetni.

Természetesen azt hogy melyik korszerűsítés fontosabb, mindig a tulajdonosok határozzák meg. 

Az elöregedő lakásállomány következtében egyre gyakoribbak a műszaki problémák a Társasházaknál. 

Természetesen itt fontos megjegyezni, hogy a felújítások megvalósításánál a közös képviselőt nagymértékben kötik a jogszabályi előírások.

Ki hol parkolhat? Az erkélyemre mit ültethetek?

 A társasházi lakások többségére nem a praktikus elrendezés, jó helykihasználhatóság a jellemző. Aki olyan bérházban él ahol naponta meg kell birkózni azzal hogy a cipőket,pulóvereket és egyéb holmikat hová pakolja, annak minden talpalatnyi rakodásra alkalmas terület kincset ér.

Persze nem azt mondom, hogy mindenki ész nélkül pakoljon mindent a közös tároló helyekreA lépcsőház nem tárolásra alkalmas terület. Sokszor hallottunk már lépcsőházi tűzesetekről. Ilyenkor a hatalmas füst akadályozza a tűzoltók munkáját és így életveszélyes helyzetek alakulhatnak ki. Ha a tűzoltó egy-egy kihelyezett kerékpárba vagy tároló polcba elbotlik, mert a hatalmas füst miatt nem látja azokat, így késve érkezhet a lángoló tűzben rekedt emberek mentésére. Ezért kell biztosítani a megfelelő körülményeket a mentésre.

 

Egy tulajdonos a társasházban fodrász szalont üzemeltet. Ezért a lépcsőházban az átmenő forgalom megnövekedett és ez bizony zavaró lehet. 

A társasház lépcsőházában már a takarítás gyakoriságát sűríteni kell? Ki fizeti a felmerült költségeket? Mi lehet a megoldás kérdezik azon kétségbeesett tulajdonosok akik felkeresnek ezzel a problémával. 

Nem kell ezért plusz anyagi terhet tenni a lakókra!

Nem lehet bármilyen vállalkozást üzemeltetni a saját lakásban sem.Ha az adott szolgáltatást a saját tulajdonon belül végzik, akkor is lehet korlátozni azt. Hogyan?

A Társasház tulajdonosainak egy Szervezeti Működési Szabályzatban rögzítenie kell hogy milyen módokon lehet használni a saját tulajdont. Például ha valaki egy internetkávézót  szeretne kialakítani a lakásában ami a földszinten van az könnyebben megoldható. Ekkor is megnövekszik ugyan az átmenő forgalom,de a vendégek nem mennek fel az emeletre. Így az emeleti lakókat nem fogja zavarni , hogy többen járnak át a lépcsőházon. Persze a vendégek is lehetnek  zajosak. Nem valószínű hogy aki egy fárasztó munkanap után végre bedől az ágyba az örülni fog a zajongásnak. 

Célszerű ilyenkor meghatározni hogy a nyitva tartás milyen időintervallumban engedélyezett a társasház részéről.

Legoptimálisabb persze ha valaki úgy működteti a vállalkozását a társasházban hogy ahhoz ne kelljen a közös tulajdonú lépcsőházat igénybe venni. 

Persze a Szervezeti és Működési Szabályzat tartalmát előzetesen a tulajdonosokkal közösen kell összeállítani. Sajnos van ahol a közös képviselő ezt nem teszi meg. Abban az esetben a helyileg illetékes jegyzőhöz lehet fordulni. 

Ki kapjon a pénzből?💥

Emlékszünk gyerekkorunkban gyakran azon volt a vita a testvérek közt ki kapja meg először a biciklit, labdát vagy bármi mást.

Olyankor mindig a szükségesség alapján dőltek el a vitás kérdések.

Ugyanez fokozottan érvényes a társasházakra is. Ha egy társasház több lépcsőházból áll, akkor sok esetben azon vitatkoznak a lakók hogy mikor melyik lépcsőházban valósulnak meg a felújítások.

Gyakran valóságos "klikkek" alakulnak ki. 👪

Ilyenkor hogyan lehet igazságot szolgáltatni.

Persze sok társasháznál például egy teljes ablakcserét nem lehet megvalósítani minden  lépcsőházban  hogy teljesen igazságosan mindenki kapjon valamit.

Természetesen ez még egy két lépcsőházas társasháznál sem egyszerű történet.

Ilyenkor lehet ütemezni egy ablakcserét. Egy nagyobb folyamat esetén viszont meg kell értetni a lakókkal,hogy szükségesség szerinti sorrendben indul el a projekt.

 

Ki dönt: a tulajdonosok? A közös képviselő?

Egyik sem. Az aktuális állapotról egy független szakember véleményét kell meghallgatni. Lehetőleg erre  több lakó jelenlétében kerüljön sor. A közgyűlésen ezt a tulajdonosokkal ismertetni kell.☎

Amikor a tető felújításáról vagy a lépcsőház kifestéséről van szó, természetes hogy a legfelső emeleti lakónak az első probléma lesz a legfontosabb. Ha az alapvízvezeték áztatja a földszinten a lépcsőházat akkor a földszinti lakónak a vízvezeték felújítása áll a prioritási sorrend elején.

Erre is van megoldás. Ha érdekel keress és szívesen segítek.✅