Költségek a társasházaknál

Mindenkit érintenek a folyamatos áremelkedések. Az üzletben,az építőiparban, és még számtalan más költségek terén egyaránt. Ezek az áremelkedések a társasházakat sem kímélik.

Sajnos sok esetben a tulajdonosok úgy gondolják, hogy a felújítási munkák a társasházaknál ugyanannyiba kerülnek mint 3-4 évvel ezelőtt.

Gyakori a kijelentés, hogy egy-egy felújítási munkálatot a vonatkozó szakember nagyon drágán csinálta meg. Persze bekérte a három árajánlatot, de ilyenkor minden tulajdonos ismer egy „olcsó” szakit. Elfelejtik a kedves tulajdonosok, hogy az „olcsó” nem mindig ténylegesen olcsó munka.

Ha az olcsó szakember által elvégzett munkát ki kell javítani, akkor az máris a többe kerül mintha egy rendes szakemberrel csináltatta volna meg azt a ház.

Sok esetben a közös képviseleti díjon szeretne „spórolni” a lakóközösség. Miért nem takarékoskodik a lakóközösség ha egy végzettség nélküli, ott lakó tulajdonost választ a közös képviselői feladatok ellátására? A válaszért keress bizalommal.

Milyen zenét hallgat a szomszéd?

 

Aki társasházban él azzal nagyon valószínű hogy történt már olyan eset , hogy este mikor hazaért egy fárasztó munkanap után, a szomszédból olyan hangerővel hallatszott át a zene hogy képtelen volt attól aludni.

Nyári estéken gyakran előfordul, hogy az erkélyajtót nyitva hagyják mert nem tudnak pihenni a melegtől, mert a beton falak éjszaka árasztják magukból a nap folyamán felvett hőt.

Gyakori hogy mikor már nagy nehezen elaltatta az anyuka a gyereket akkor kezd a szomszéd hangos mulatozásba.

Szintén előfordulhatott , hogy amikor süt-főz valaki a házban a szellőztetést a lépcsőház felé teszi meg.

Ilyenkor először illedelmesen megkérhetjük a szomszédot , hogy lehetőleg szüntesse meg a zavaró körülményeket.

Azonban mit tehetünk ha nincs humorérzéke az illetőnek?

Társasházi Tanácsadásért keressen a www.tarsashazsalgotarjan.hu oldalon található elérhetőségeim valamelyikén.

 

Sajnos sok esetben a tulajdonosok úgy gondolják hogy a felújítási munkák a társasházaknál ugyanannyiba kerülnek mint 3-4 évvel ezelőtt.

Gyakori a kijelentés, hogy egy-egy felújítási munkálatot a vonatkozó szakember nagyon drágán csinálta meg. Persze bekérte a három árajánlatot, de ilyenkor minden tulajdonos ismer egy „olcsó” szakit. Elfelejtik a kedves tulajdonosok, hogy az „olcsó” nem mindig ténylegesen olcsó munka.

Ha az olcsó szaki által elvégzett munkát ki kell javítani, akkor az máris a többe kerül mintha egy rendes szakemberrel csináltatta volna meg azt a ház.

Sok esetben a közös képviseleti díjon szeretne „spórolni” a lakóközösség. Miért nem takarékoskodik a lakóközösség ha egy végzettség nélküli, ott lakó tulajdonost választ a közös képviselői feladatok ellátására? A válaszért keress bizalommal.

Tároló a társasházban 3.

 

A legújabb rövidke cikkben a Szervezeti és Működési Szabályzat példáinak egyikéről lesz szó.

A társasházak egyik fő alappillérje az Alapító Okirat. Ebben a tulajdonviszonyokat konkretizálják.

Azonban nem lehet ezeket a közös helyiségeket korlátlanul,bármiféle rendszer nélkül használni.

Amennyiben a tárolás valahol szabályozás nélkül valósul meg az káoszhoz vezethet.

A jobbik eset ha az a tulajdonos aki a közös tulajdonának gyakorlásában van gátolva nem fordul bírósághoz emiatt.

A tulajdonosok többsége csak morog emiatt. Sokan nem is tudják hogy milyen lehetőségeik vannak.

A társasházaknál a közös tulajdon használatának módjait egy belső szabályzat létrehozásával lehet papírra rögzíteni.

A gyakorlatom során arra volt példa hogy egy közös tulajdonban levő tároló helyiségben olyan holmikat is tároltak amiknek a tulajdonosával már nem lehetett kapcsolatba lépni. Ekkor a lakóközösség úgy döntött,hogy a tároló helyiséget felosztják a tulajdonosok között. Előkerült a mérőszalag és krétával kijelöltek a tulajdonosok egy területet ami mindenkinek egyenlő nagyságú volt. Ez mind szép és jó volt. A gondok akkor kezdődtek mikor valaki aki nem használta a területét , átpakolt a másik területére.

A gyakorlatban a bérházakban a legkisebb rakodási területért is „közelharcok” folynak.

Az ilyen helyzetek elkerülésére miatt célszerű a területeket válaszfalakkal körülhatárolni.

Másik társasház nem rendelkezett Szervezeti és Működési Szabályzattal. Nem határozták meg a közös tulajdon használatának módjait. Az egyik tulajdonos kiadta az ingatlanját albérletbe. Az albérlő a közös tulajdonú területet játszótérként használta és hatalmas rendetlenség kezdett eluralkodni ott. Ilyen esetek elkerülése miatt, függetlenül a lakásszámtól kell rendelkeznie a társasháznak Szervezeti és Működési Szabályzattal, ahol ezeknek a területeknek a használati feltételei rögzítésre kerülnek. Mivel ilyennel nem rendelkezett a társasház így a Ptk-ra lehetett hivatkozni.

Eszerint a közös tulajdont a tulajdonos használhatja a tulajdoni hányadának mértékéig. De hogyan? Erről csak belsőleg határozhat a ház.

Az SzMSz további tartalmi feltételeiért olvasd a blogot.

Hamarosan újra friss infókkal jelentkezem.

 

Egy tulajdonos üzletet üzemeltetett egy társasházban. A tulajdonosoknak ezzel azért nem volt gondjuk mert a lépcsőházi átmenő forgalmat nem növekedett meg hiszen az üzlet bejáratát kívülről alakítatta ki, ezért pár lépcsőfokot építettet a közös tulajdonú területre a szükséges Öengedélyek megléte mellett.

Később ezt az ingatlant eladták. A tulajdonosváltozás után már lakáscélra használták az ingatlant és így a lépcső használata megszűnt. A lépcső állapota egyre csak romlott. A társasház lépcsőházak közti átmenő forgalmát akadályozza.

Mit tehet a társasház ha el akarja azt bontatni?

Kinek a feladata ez?

A lépcső a házé? Vagy az ingatlan tulajdonosáé?

Merülhetnek fel ezek a kérdések a tulajdonosokban.

Összetett a kérdésre adható válasz, a társasházakban uralkodó vegyes tulajdonviszonyok miatt. 

Ebben az esetben a közös és a saját tulajdon tipikus összefonódását figyelhetjük meg. A korábbi  tulajdonos ugyan a lépcsőt a közös tulajdonú területre építette. Ez az egész már annyira régmúltban történt, így nem ismeretes hogy a szükséges engedélyekkel rendelkezett e, közgyűlési beleegyezés történt e.

Álláspontom szerint levélben fel  kell szólítani a tulajdonost  a lépcső elbontatására.

A levelet célszerű a tulajdonosokkal is aláíratni. 

Itt a tulajdonosok némelyike vélhetően  nem fogja aláírni azt.

Amennyiben a tulajdonos a felszólítás ellenére nem bontatja el azt, egy birtokvédelmi eljárást kezdeményezhet a társasház

A lépcső a közös tulajdonra épült így a tulajdonosok akadályozva vannak a tulajdonrészük használatában.

 

Ismerkedjünk tovább a társasházak belső szabályozottságaival.

Minden társasház egyedi sajátosságokkal rendelkezik, viszont vannak belső szabályaik.

Ezeket azért fontos meghatározni, mert a későbbiekben ezek szerint fog működni a társasház. A korábbiakban az Alapító Okiratról lehetett olvasni. Ebben főként a tulajdonviszonyokat határozzák meg a tulajdonosok.

Emellett a jogszabályi előírások alapján minden társasháznak létre kell hoznia egy olyan belső szabályzatot amit Szervezeti és Működési Szabályzatnak nevezünk. Ennek az elfogadásához nem elég egy megismételt közgyűlés. Kötelező tartalmi elemei vannak ugyan ,de ezek mellett is lehet különböző dolgokat rögzíteni. Ezek a tulajdonosok előzetes javaslataik alapján kerülnek bele.

Ezek ellenére nem is olyan régen történt egy belvárosi társasháznál, hogy a közös képviselő a tulajdonosok véleményit és javaslatait figyelmen kívül hagyva állította össze a ház szabályzatát.

A Szmsz elkészítéséhez nem szükséges ügyvédi ellenjegyzés. Ennek ellenére az említett közös képviselő jogásszal irata azt meg. Természetesen ez költsége volt az adott társasháznak. Kérdés az hogy ki fizeti ezt a költséget?

Ez egyfajta választott költsége a társasháznak, amit jogszabály szerint a tulajdonosoknak kell eldönteniük, hogy vállalják e vagy sem. Ezért nem szabad azt egyértelműen a társasházra terhelni.

Álláspontom szerint az érintett tulajdonosok elgondokozhatnak azon hogy az általuk fel nem vállalt kiadást visszaperlik attól aki ezt okozta.

Nagyon fontos hogy a Szervezeti és Működési szabályzatban szereplő témákró a lehető legnagyobb részletességgel és ismeretek birtokában döntsenek a tulajdonosok.

A gyakorlatban erről egy rendes közgyűlést célszerű összehívni és ott megvitatni azokat a témákat amiket a tulajdonosok szeretnének ebbe belevenni.

Nem lehet erre egy sablont alkalmazni, mert minden háznál más és más szabályrendszert szükséges megalkotni.

Ennek elkészítéséhez mindenféleképp javaslom, hogy szakmailag hozzáértő segítséget vegyen igénybe a társasház.

Tároló a társasházban 2.

 

Az előző cikkben ígértem,hogy a társasház „alapbibliájáról” fogok írni. Íme:

Amikor úgy dönt egy lakóközösség,hogy társasházat alapít , akkor egy jelentős elhatározásra jut.

Ezt a fontos döntést kellően le kell dokumentálni és nagyon sok mindent kell meghatározni.

Az ilyenkor létrehozott alapító okiratban – ez az alapja minden társasháznak – kell körülhatárolni a tulajdonviszonyokat. Meg kell határozni konkrétan mi az ami közös tulajdonba kerül és mi az ami nem. Konkrétan ki kell térni a tartószerkezetekre. Kérdés szokott lenni hogy az erkélyekhez tartozó virágládákat a lakás tulajdonos vagy a ház festesse le.

Ilyen esetben a ház tartószerkezete egyértelműen közös tulajdon. Ha a virágláda a tartószerkezetek közé sorolandó akkor nincs vitás kérdés,hiszen a ház tartószerkezetei kizárólagosan közös tulajdonba tartoznak.Ha azonban a az erkélyhez tartozik a virágláda, a belső falait a tulajdonosnak kell lefestetnie. Az erkély belső falait is a tulajdonosok szokták lefesteni.

Más kérdés hogy a megfelelő karbantartásáról ki gondoskodik (szigetelés)

Ebben az esetben, álláspontom szerint meg kell győződni arról hogy az erkély a lakáshoz tartozik e. Véleményem szerint a mindenféle belső karbantartásról a tulajdonos köteles gondoskodni. Hiszen a az erkély padozatát is a tulajdonos burkolja le a saját költségén.

Ellenben ha az erkély vakolata kívülről nagyon omladozik, akkor azt a társasháznak a havonta befolyó közös költségből kell fedeznie.

A ház másik alapszabályzata a Szervezeti és Működési Szabályzat. Erről a következőekben lesz szó.