Üdvözlöm a kedves Olvasókat! Dé Moni vagyok, és a mai blogbejegyzésemben egy olyan égető (vagy inkább ázó) problémát hoztam el a Salgó útról, ami bármelyik társasházat érintheti. A tető állapota válságos, és a közösség válaszút előtt áll.

Nézzük meg őszintén, mi ilyenkor a teendő!

---

Miért ilyen magasak a költségek?

Sokan kérdezik: miért kell lakásonként akár 500.000 Ft-ot is befizetni? A válasz sajnos a halogatásban rejlik. A Salgó úti háznál a tetőgerendák már folyamatosan rohadnak, a szigetelés pedig a hő hatására tönkrement és kilyukadt. Amikor már nem elég a „foltozgatás”, hanem a szerkezetet is menteni kell, az árak sajnos az egekbe szöknek.

Miért jó, ha van felújítási alap?

A felújítási alap olyan, mint egy biztonsági tartalék.

• Kiszámíthatóság: Ha van alap, a ház folyamatosan gyűjti a pénzt, így egy nagyobb javítás nem éri váratlanul a tulajdonosokat.

• Értékmegőrzés: Megakadályozza a lakások beázását és elértéktelenedését.

• Megelőzés: Időben elvégezhetők a karbantartások, így nem alakul ki életveszélyes állapot.

Mi történik, ha nincs tartalék és elmarad a felújítás?

Ha a közösség nem dönt a finanszírozásról, a következmények súlyosak:

• Egészségügyi kockázat: A folyamatos ázás miatt megjelenik a penész, ami betegségeket okozhat.

• Hatósági kényszer: Ha a ház nem lép, a közös képviselőnek jelentenie kell a veszélyhelyzetet az Önkormányzatnál.

• Drágább kivitelezés: Ilyenkor a hatóság jelöli ki a kivitelezőt, nem a ház választja a legolcsóbb ajánlatot, és a költségeket akkor is a lakóknak kell állniuk.

---

Hitel vagy egyszeri befizetés?

Ez a legnehezebb kérdés. Íme a pro és kontra:

Megoldás	Előnye	Hátránya
Egyéni célbefizetés	Nincs kamatköltség.	Azonnali, hatalmas anyagi teher a családoknak (kb. 500.000 Ft).
Hitel (pl. OTP)	Azonnal elvégezhető a teljes munka, megszűnik a beázás, és kiszámítható havi részletekben fizethető.	Kamatot kell fizetni (bár léteznek kedvező, támogatott konstrukciók).

A tapasztalat azt mutatja, hogy a hitel gyakran célravezetőbb, mert megállítja az ingatlanok további romlását, mielőtt az árak még tovább emelkednének.

---

Hogyan adjunk meghatalmazást?

Ha nem tud részt venni a rendkívüli közgyűlésen, mindenképpen adjon meghatalmazást!

1. Írja le papírra, hogy ki a meghatalmazó (Ön) és ki a meghatalmazott (aki képviseli).

2. Szerepeljen rajta a lakás pontos címe.

3. Fontos: Két tanú aláírása is szükséges hozzá, hogy érvényes legyen!

Ne feledjék: a tető felújítása közös érdek, a halogatás pedig csak drágítja a számlát! 

 

---

                 

Felújítás most vagy gyűjtögetés évekig? – Hitelfelvétel a társasházban

A házkezelés egyik legnehezebb döntése, amikor egy nagyobb javítást – például a tető szigetelését vagy a strangok cseréjét – már nem lehet halogatni, de nincs rá elég pénz a kasszában. Ilyenkor két út áll a lakók előtt: vagy megemelik a befizetéseket és évekig várnak, vagy kölcsönt kérnek a banktól, és azonnal belefognak a munkába.

Miért lehet olcsóbb a kölcsön, mint a várakozás?

Bár az "adósság" szó sokakat megrémiszt, a számok sokszor a gyors cselekvés mellett szólnak:

• Dráguló alapanyagok: Ha ma elhalasztunk egy 10 milliós munkát, az öt év múlva a dráguló anyagárak és munkadíjak miatt már sokkal többe kerülhet. A plusz költség gyakran magasabb lesz, mint amit a banknak kamatként kifizetnénk.

• Megállíthatatlan károk: Egy beázó tető nem várja meg, amíg összegyűlik a pénz. Ha a víz eláztatja a lakásokat és tönkreteszi a falakat, a végén a javítás többszörösébe kerül majd.

• Azonnali rezsicsökkenés: Egy korszerűbb fűtésrendszer vagy hőszigetelés után azonnal kevesebb lesz a gázszámla. Ez a megtakarítás pedig segíthet a törlesztőrészletek kifizetésében.

Hogyan zajlik ez a gyakorlatban?

Sokan tartanak attól, hogy a hitel bonyolult vagy veszélyes. Pedig a folyamat átlátható:

1. Felmérés: Megnézzük, mi a legfontosabb feladat, és az pontosan mennyibe kerül.

2. Tájékoztatás: Kiszámoljuk, mennyivel kellene emelni a közös költséget a törlesztéshez, és ezt meddig kell fizetni.

3. Szavazás: A lakók a közgyűlésen döntenek. Senki feje felett nem születik döntés; a többség akarata kell a hitelhez.

4. A legjobb ajánlat kiválasztása: Több bankot is megversenyeztetünk, hogy a legkedvezőbb feltételeket kapja a ház.

Biztonságban van a lakásom?

Ez a legfontosabb kérdés. Fontos tudni: a bank nem jegyez be jelzálogot az egyes lakásokra. A kölcsönt a társasház közössége veszi fel, a fedezet pedig a ház havi bevétele (a befizetett közös költségek). Ha egy szomszéd nem fizet, az az én feladatom, hogy behajtsam rajta a tartozást, így a ház fizetőképessége nem kerül veszélybe.

Összegzés

A hitelre ne úgy tekintsünk, mint egy teherre, hanem mint egy eszközre, amivel megállítjuk a ház pusztulását és növeljük a lakásunk értékét. Egy felújított, szép lépcsőházban és beázásmentes lakásban élni nemcsak kényelmesebb, de az ingatlan eladásakor is milliókkal többet jelenthet.

 

Fűtéskorszerűsítés: Az egyéni mérés ereje

Ahol még „átalányt” fizetnek, ott senki sem motivált a spórolásban. A tapasztalatok azt mutatják, hogy a digitális költségosztók felszerelése és a szabályozható szelepek (termosztátfejek) használata önmagában 15-20%-os fogyasztáscsökkenést eredményez, egyszerűen azért, mert a lakók tudatosabbá válnak.

A társasházakban a korszerűsített fűtésrendszer kiépítése nagyobb megtakarítást eredményezhet mint a lakásonkénti beruházás

Okos mérési rendszerek: Egy 2024-es kormányrendelet értelmében a központi fűtéses házakban kötelező (vagy erősen ajánlott) az egyedi költségmegosztók és távolról leolvasható mérők felszerelése. Ez átlagosan 15-20% megtakarítást eredményez pusztán a tudatosabb felhasználás révén.

Költségtakarékos tippek a lakáson belül

Nem mindenki engedheti meg magának a teljes fűtéskorszerűsítést, de apróbb beruházásokkal is jelentős összegek maradhatnak a zsebben:

Okos termosztátfejek felszerelésével helyiségenkénti hőszabályozást érhetünk el. Így a fűtés intenzitását az egyéni komfortérzethez lehet igazítani.

Egy ilyen beruházás már akár a következő fűtési időszakban is megtérülhet.

Másik tipp a reflexiós technológia. Ilyenkor egy hőtükröt helyezünk el a fűtőtest háta mögött. Ez visszaveri a hőt és az a lakáson belül marad. Ez a fajta takarékoskodás akár már azonnal is jelentkezik a fűtésszámlában.

És íme egy ingyenes költségcsökkentési megoldás amit saját magunk is elvégezhetünk. Ismerős az, hogy a radiátornak csak egy bizonyos része adja le a hőt. Ez a légtelenítéssel kiküszöbölhető. Így egyenletesebb hőleadást érhetünk el.

A radiátor légtelenítése egyszerű, de rendkívül fontos művelet a fűtés hatékonyságának megőrzéséhez. Ha tapasztalod hogy nem egyenletesen melegszenek a radiátorcsövek vagy  furcsa hangokat hallasz a rendszerből,próbálkozz meg a légtelenítéssel . Ha mégsem javul a helyzet, akkor valószínűleg nagyobb probléma áll a háttérben – ekkor fordulj szakemberhez .

 

Szigetelés: Nem csak a falakon múlik

A teljes homlokzati hőszigetelés (a „panelprogram” klasszikus eleme) a leghatékonyabb, de egyben a legdrágább is. Ha a ház kasszája nem engedi meg a teljes felújítást, érdemes részletekben gondolkodni:

• Födémszigetelés: A legfelső emeleti lakók nyáron megsülnek, télen megfagynak. A padlásfödém szigetelése töredékébe kerül az oldalfalakénak, mégis rengeteg hőt tart bent az épületben.

  
  
  

• Nyílászárók a közös terekben: Hiába szigeteltek a lakások, ha a lépcsőházi ablakok szelelnek. A huzatos folyosó hűti a lakások falait is.

"Mire megy el a társasház pénze?"

Ezt a mondatot halljuk leggyakrabban a közgyűléseken. De lássuk valójában hogyan lehet költségtakarékosabbá tenni a társasház működését. Erre a kérdésre próbáltuk a választ keresni, és válaszokat folyamatosan itt közétesszük.

A rezsiárak változása óta a társasházi lakóközösségek számára a „mennyit fizetünk a közösbe?” kérdése húsbavágóbbá vált, mint valaha. Míg egy családi háznál a tulajdonos egyedül dönt , egy társasházban harminc, ötven vagy akár száz lakónak kell közös nevezőre jutnia. 

1. A „láthatatlan” pénznyelő: A világítás és a gépészet

Sok házban még mindig 24 órában ég a villany a pincében, vagy elavult, nagy fogyasztású izzók világítják meg a folyosókat.

• A megoldás: LED-es fényforrások és mozgásérzékelők telepítése. Ez az egyik leggyorsabban megtérülő beruházás, amely akár 60-80%-kal is csökkentheti a közös területek villanyszámláját.

• További költségcsökkentési tippekről szóló cikkeimet folyamatosan keresd a honlapomon. 

• www.tarsashazsalgotarjan.hu

Milyen zenét hallgat a szomszéd?

 

Aki társasházban él azzal nagyon valószínű hogy történt már olyan, hogy este mikor hazaért egy fárasztó munkanap után, a szomszédból olyan hangerővel hallatszott át a zene hogy képtelen volt attól aludni.

Nyári estéken gyakran előfordul, hogy az erkélyajtót nyitva hagyják mert nem tudnak pihenni a melegtől, mert a beton falak éjszaka árasztják magukból a nap folyamán felvett hőt.

Gyakori hogy mikor már nagy nehezen elaltatta az anyuka a gyereket akkor kezd a szomszéd hangos mulatozásba.

Szintén előfordulhatott , hogy amikor süt-főz valaki a házban a szellőztetést a lépcsőház felé teszi meg.

Ilyenkor megpróbálhatjuk humorosan jelezni a szomszédnak, hogy mikor megyünk töltött káposztát enni.

Azonban mit tehetünk ha nincs humorérzéke az illetőnek?

Társasházi Tanácsadásért keressen a www.tarsashazsalgotarjan.hu oldalon található elérhetőségeim valamelyikén.

 

Nem kezdődik jól a tulajdonosoknak az új év!

Átlagosan 20%os közös költség emelés várható az idei évben!

Sokszor megkérdezik a lakók hogy mire fizetjük a közös

 költséget?

Ezt a társasház számlájára fizetjük nem pedig a közös

 képviselőnek.

Sokunknak természetes hogy az utcasarkon a szemeteskukát

 kiürítik. Azonban ezt csak akkor teszik meg ha rendszeresen

 kifizeti a társasház a havi számlát.

A vízcsapot ha megnyitjuk és folyik a víz az természetes.

 Előfordul azonban hogy a társasháznak annyira alacsony a

 közös költsége, hogy nem tudja kifizetni a vízdíját és így

 tartozások halmozódnak fel.

Ha erre azért kerül sor mert vannak tulajdonosok akik nem

 fizetik a közös költséget, akkor azt be lehet hajtani.

Egy másik szituáció amikor annyira alacsony a közös költség,

 hogy emelni kell. Van, hogy a közös képviselő ismerteti a

 tulajdonosokkal az emelés okát és mértékét. Sokan azonban a

 saját pénztárcájukhoz viszonyítanak, nem látják azt hogy ha

 az emelés nem történik meg akkor lassan de biztosan csődbe

 fog menni a társasház. 

Meg kell értetnie a közös képviselőnek azt hogy az infláció

 egyre jobban begyűrűzik a társasházak életébe is.

Mivel a mindennapi megélhetés egyre drágább, így a közös

 költség emelést szükségességét  is egyre nehezebb

 elfogadtatni. 

 

Fenntartható életközösség

Napjainkban egyre többet hallunk a fenntarthatóságról. A környezetvédelem a lakosság körében is népszerű téma.

Az öko tudatosság főleg a fiatalabb korosztály körében terjed. Nagyon sokat teszünk ennek érdekében ha a boltban való mindennapi vásárlásaink alkalmával a zöldség gyümölcs vásárlásakor nem a kihelyezett nylonzacskót hanem újrahasznosítható textil zsákot használunk.

Hogyan mutatkozik meg ez a társasházaknál?

A szolgáltató cégek közt egyre több az elektronikus számlázási lehetőség. Ha elektronikusan töltjük le s számítógépünkre a bankszámlakivonatot már sokat teszünk az ökotudatosságért.

A lakosság körében egyre többen használnak elektromos autót.

Gyakori hogy a társasházaknál elektromos töltésre alkalmas pontot alakítanak ki .

Az energiamegtakarítást eredményező beruházások megvalósulása egyre gyakoribb jelenség. Legyen szó szigetelésről vagy régi,elavult nyílászáró cseréjéről

A lakóközösségeknél nagyon nehéz egy ilyen felújítást megvalósítani.

Igaz ugyan hogy egy szigetelt nyílászáró esetén kb. 30%-os energiamegtakarítás érhető el, viszont az ilyen jellegű kiadásokat nagyon nehéz finanszírozni.

NEM BIZTOS HOGY AZ OLCSÓBB A JOBB

A közös képviselő nagyobb felújítások előtt mindig több árajánlatot kér be, amit aztán a tulajdonosokkal közgyűlésen ismertet. Napjainkban az emelkedő árak mellett ha egy társasházi tetőszigetelésnél egy kicsit drágább de jobb minőségű, korszerű technológiával készült anyag nagyobb energiamegtakarítást eredményez mint az olcsóbb árkategóriájú.

Fontos tudni, hogy a házaknál a tetőn keresztül távozik a legtöbb hőmennyiség. Ezért általában aki nem a legfelső emeleten lakik az azt gondolhatja, hogy egy tető szigetelés csak a fenti lakásnak kedvez.

Azért is nehéz egy ilyen munkát megcsináltatnia a közös képviselőnek, mert ezek a felújítások már minősített szavazati arányhoz vannak kötve jogszabály szerint. Egy ilyen beruházásnál minden lakás értéke megnő. Inkább vesznek lakást az emberek egy olyan társasházban ahol bármilyen energiahatékonyságot eredményező munkát már megcsináltatott a társasház.

Befektetésnek is inkább megvesznek egy olyan társasházi lakást, ahol a közös költséget nem arra kell költeni, hogy állandóan foltozgassák a tetőt mert a legfelső szinti tulajdonosok folyamatosan áznak.

Sokszor tapasztalom, hogy az emberek nagy része előbb valósít meg egy energiamegtakarítást eredményező beruházást a lakásában mint a társasházban ahol él. Ennek az az oka, hogy javarészt a tulajdonosok azt hiszik, hogy csak akkor spórolnak ha ők érzik azt a saját pénztárcájukon. Észrevehetik ezt azon is hogy nap mint nap szembesülnek azzal hogy kisebb intenzitással elég fűteniük hogy meg legyen a komfortérzetük.

A társasházi közös tulajdon használata.

 A társasházi közös tulajdonba tartozik jellemzően a pince vagy a közös tároló,mosókonyha babakocsitároló. Ezek a helyiségek mára már funkciójukat vesztették. Többnyire ezeket különböző használaton kívüli dolgok tárolására használják. 

A tulajdonosok között a vita akkor kezdődik amikor valaki annyira telepakolja a tárolókat, hogy a szomszédja már szinte semmit nem tud odarakni.Ilyenkor a tulajdonosok a ház belső szabályrendszerei közt megállapítják hogyan fogják használni azokat a helyiségeket. Van olyan ház ahol ezeket a tárolókat a lakások közt felosztották és minden lakáshoz tartozik egy elkerített tárolórész.Olyan is lézeik - és ezt egyszerűbb megvalósítani a tulajdonosoknak - hogy valamely lakó kijelöli a területek nagyságát egy színes ragasztószalaggal.  A lehetőségek végtelenek. 

A fontos, hogy a tárolókat mindig úgy használjuk,hogy lakótársaink is oda tudjanak pakolni.

De mit is tehetünk, ha valaki nem megfelelően használja a közös területet? Erről egy következő cikkemben fogok írni.

Beázott a lakásom és mit tehet ilyenkor a közös képviselő?

 Korábbi cikkemben olvasd el itt már írtam a felújítások lehetséges  anyagi vonzatairól. Most azonban a technikai háttérről szeretnék egy kis információt adni a kedves olvasóimnak. 

A felújítás, akár vízvezetékrendszerről vagy tető felújításról van szó, az előkészületek igen szerteágazóak lehetnek. A napokban történt egy érdekes szakmai eset. 

Képzeljünk el egy teljesen átlagos, négyemeletes társasházat, amely két lépcsőházból áll. A legfelső szinten lakók több ízben is jelezték hogy beázik a lakásuk,de már olyan szinten,hogy a falak penészesedtek, a vakolat omladozott. A korábbi közös képviselők megtekintették ugyan a problémát a lakásokban ahonnan jeleztek a lakók, de azzal nem orvosolták a problémát. 

Sok idő telt el, közös képviselők jöttek-mentek a háznál de a tető állapota nem javult. 

A jelenlegi képviselő megtekintette a tetőt és azzal szembesült, hogy a két lépcsőházi tetőrész el van zárva egymástól. A tetőfeljárás csak az egyik lépcsőházban adott.

Ha nem lehet megközelíteni a problémás helyet akkor hogyan lehetne egy tetőfelújítást elkezdeni?

A válasz egyszerű először is a területre a bejárást kell biztosítani.  De hogyan lehetne ezt megvalósítani?

A gond az, hogy a tetőtér felének a beépítésekor nem gondoskodtak arról, hogy a tetőbejárást biztosítsák.

A legfölső emeleti tulajdonosok beázása  a tetőn levő csapadékvíz elvezető  problémájából is adódhat.

Persze ha a társasház nem takarékoskodott a felújítások finanszírozása érdekében akkor nem is csináltathat a közös képvisleő semmit.  Lehet, hogy azért nem "csinál semmit" mert pénz hiányában nem  tudja megtenni azt  amivel a közgyűlés megbízza őt. A felújításoknak viszont jogszabályi megkötései is vannak.  De erről egy következő cikkemben lesz szó.